住宅資金特別条項とは
住宅資金特別条項とは,住宅ローンを組んでいる不動産がある場合について,個人再生手続を行っている期間,住宅ローンを従前通り,支払っていくという条項になります。
個人再生手続を採った場合,債権者平等という概念が適用されることになり,その結果,債権者全社に対して,支払をしてはいけないという扱いになります。
ただ,住宅ローンを組んだ不動産がある場合,住宅は,生活の本拠であることから,自宅を残したうえで,多重債務問題を解決できるよう,住宅ローンについて,他の債務と別扱いをして,個人再生手続を採った後も,支払をすることを認めました。これが,住宅資金(住宅ローン)のみを特別扱いする条項という意味になります。
では,住宅資金特別条項を定めることができる,法律上の条件はどのような条件でしょうか。以下で,住宅資金特別上項の基本的な条件について,チェック方式でご説明をさせて頂きます。
1 住宅資金貸付債権に該当すること
住宅の建設,購入に必要な資金,又は住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る分割払いの定めのある債権であることが条件になります。
要するに,自宅本体の購入代金に充てる,あるいは,住宅購入の諸費用に充てるために借入であることが必要になります。
そのため,以下の点を確認しておく必要があります。
□ 住宅ローンとして借入れた金銭について,一部を諸費用へ充てた場合,または,別に諸費用ローンを組み,抵当権を設定している場合,諸費用ローンの額と使途により,住宅資金貸付債権に該当する可能性があります。
□ ローンとして借入れた金銭について,一部を他の用途へ流用,例えば自動車を購入したような場合,住宅資金貸付債権に該当しません。
□ 不動産買換事案において,以前の不動産の売却損について,現在の不動産の住宅ローンへ上乗せをして,一体化させた住宅ローンを組んでいる場合,住宅資金貸付債権に該当しません。
□ 住宅ローンの借換をしている場合,当初の住宅ローンが債権の要件を具備し,かつ借換後のローンに住宅資金貸付債権性を有しない債権が混入していなければ,住宅資金貸付債権に該当します。
2 住宅資金貸付債権を担保する目的となっている住居が住宅に該当すること
□ 債務者が所有(共有)し,
□ 自己の居住のように供する建物であり,
□ その床面積の2分の1以上がもっぱら債務者の居住の用に供する
ものであることが必要です。
解説をしますと,
まず,自分が所有している不動産であることが大前提になります(夫婦,親子での共有も可)。
次に,今現在,実際に,自分で居住をしていることが必要になります。
最後に,例えば,自分で事業を行っており,自宅兼事務所となっているような場合,居住用のスペースが総床面積の2分の1以上になっていることが必要になります。
3 住宅資金貸付債権を担保する以外の抵当権が存しないこと
個人再生を行う場合,例外的に支払を行ってもよいのが住宅ローンのみであるため,住宅ローン以外の借入について,抵当権を設定していると,同債務について,個人再生上,返済ができなくなり,その結果,抵当権に基づいて,強制競売の申立てを行われる可能性があります。
そのため,不動産に,住宅ローン以外の借入について,抵当権が存在する場合,自宅を残せないことから,住宅資金特別条項の適用が認められないということになっております。
4 マンションの場合,管理費,修繕積立金の滞納がないこと
マンションの管理費,修繕積立金の滞納があれば,マンション自体の競売請求を行うことも可能です。
そのため,マンションの管理費,修繕積立金の滞納があれば,住宅ローンを支払いつつ,自宅を残すということができなくなるおそれがあることから,滞納の解消を行っておく必要があります。
5 ペアローンの場合の注意点
例外的なケースですが,ペアローンを組んでいて,金銭消費貸借契約が2本立ての場合,①同一家計を営んでいる親子,夫婦ともに個人再生申立てを行い,かつ②いずれも住宅資金特別条項を定める旨の申述を行う必要があります。
ペアローンになっているのかどうか,不動産の登記を取得して,確認をする必要があります。
ご夫婦,あるいは親子でローンを組んでいる場合,事前に不動産の登記を取得してから,法律相談にお越し頂きましたら,金銭消費貸借契約が2本立てになっているかどうか,弁護士が確認させて頂きます。
